Методы и процедура анализа рынка недвижимости


Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния

экономических условий на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости тремя подходами к оценке недвижимости.

Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым для объективной корректировки цены продажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся рыночной ситуацией.

Затратный подход предполагает использование рыночной информации о текущих строительных затратах и рыночных условиях применения методов.

Методы анализа рынка недвижимости для целей оценки Methods of analysis of the real estate market for the purposes of assessing Текст научной статьи по специальности — Экономика и экономические науки


Подходы к анализу следует соотносить и с видом стоимости объекта недвижимости, который надо определить. В статье представлены критерии сегментации рынка недвижимости, согласующиеся с целями оценки. Рассматривая недвижимость как товар, автор выявил свойства недвижимости, наиболее существенные для. Предложены факторы, влияющие на стоимость, которые являются наиболее значимыми, если недвижимость рассматривается как вариант инвестиций.

Federal standards governing valuation activities, provide deep analysis of the real estate market, but existing methods of identifying and addressing the impact of environmental factors have not been adapted to the purposes of evaluation.

Анализ рынка объекта оценки недвижимости


Далее в учебном пособии будут рассматриваться механизмы индивидуальной оценки недвижимости.

Процесс недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком для определения ее стоимости.

На этапе «Определение проблемы» осуществляется постановка задачи, которую необходимо решить:

– описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость; – проводится установление имущественных прав, связанных с объектом; – устанавливается дата проведения – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта; – указываются цели оценки объекта; – устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью; – формулируются ограничивающие условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

На этапе «Предварительный осмотр и план оценки» определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта, устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

Договор не требует нотариального удостоверения и должен содержать основания заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана.

объекта может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Требования и стандарты ФСО № 7 при составлении отчетов об оценке


При проведении экспертизы во многих отчетах наблюдается исключение из задания на оценку обязательной информации, в частности пункта «Объект оценки» и «Имущественные права на объект оценки»

Обратите внимание, что указанная информация носит не исключительный характер, а лишь дополняет требования п.17 ФСО №1, соответственно, при составлении задания на оценку исключение даже одного из обязательных пунктов задания недопустимо.

В соответствии с п.5 ФСО №7 осмотр объекта является обязательной процедурой, и это правильно.

Эксперты ежедневно сталкиваются с проблемой недостоверной идентификации объекта оценки, когда по документам без результатов осмотра проблематично определить фактическое использование объекта.

В п.5 ФСО указано: «При сборе информации об оцениваемом недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное.