Преимущества и недостатки затратного подхода


Затратный подход наиболее надежен при оцен­ке новых объектов, готовых для более эффектив­ного использования.

Оценка на основе затратного подхода являет­ся целесообразной и (или) единственно возмож­ной в следующих случаях:

— анализ наилучшего и наиболее эффективно­го земельного участка. Так, при выборе строи­тельства домов разной этажности возможна си­туация: мало этажей — мало дохода от аренда­торов — малые затраты на строительство, много этажей — недозагрузка — большие эксплуатаци­онные расходы и необходимо определить этаж­ность дома, доход от которого позволит получить типичную норму прибыли и компенсировать за­траты на строительство;

— технико-экономический анализ нового стро­ительства и улучшений, позволяющий обосновать целесообразность конкретного строительства или реконструкции;

— оценка общественно-государственных и спе­циальных объектов, так как они не предназначе­ны для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;

— объектов на малоактивных рынках, например, уникальные объекты продаются ред­ко или не продаются вообще, единственный спо­соб оценки объекта — на основе затрат;

— оценка для целей страхования и налогооб­ложения, так как, например, для страхования требуется разделение земли и зданий, сооружений, т.

Список рекомендуемых источников


МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное учреждение высшего профессионального образования

«Забайкальский Государственный Университет»

Институт переподготовки и повышения квалификации

(144 часа, контрольная работа, экзамен)

Краткое содержание курса

Тема 1. Рынок недвижимости.

Преимущества и недостатки затратного подхода к оценке недвижимости


Затратный подход – это совокупность методов, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Функциональный и внешний (экономический) износ


Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Различают следующие виды функционального износа: Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается: Недостатки, требующие добавления элементов – элементы здания и оборудование, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.

Этапы оценки недвижимости


1этап. Определение задачи оценки недвижимости

Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки.

В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходимо в соответствии с поставленной целью.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

• рыночная — это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств; • потребительская (в использовании) — это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества; • инвестиционная — это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования ; • страховая — рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования ; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость; • замещения — это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования; • восстановительная — это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е.

Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании