Оглавление:
Преимущества и недостатки затратного подхода
Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для более эффективного использования.
Оценка на основе затратного подхода является целесообразной и (или) единственно возможной в следующих случаях:
— анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка. Так, при выборе строительства домов разной этажности возможна ситуация: мало этажей — мало дохода от арендаторов — малые затраты на строительство, много этажей — недозагрузка — большие эксплуатационные расходы и необходимо определить этажность дома, доход от которого позволит получить типичную норму прибыли и компенсировать затраты на строительство;
— технико-экономический анализ нового строительства и улучшений, позволяющий обосновать целесообразность конкретного строительства или реконструкции;
— оценка общественно-государственных и специальных объектов, так как они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;
— объектов на малоактивных рынках, например, уникальные объекты продаются редко или не продаются вообще, единственный способ оценки объекта — на основе затрат;
— оценка для целей страхования и налогообложения, так как, например, для страхования требуется разделение земли и зданий, сооружений, т.
Список рекомендуемых источников
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное государственное бюджетное учреждение высшего профессионального образования
«Забайкальский Государственный Университет»
Институт переподготовки и повышения квалификации
(144 часа, контрольная работа, экзамен)
Краткое содержание курса
Тема 1. Рынок недвижимости.
Преимущества и недостатки затратного подхода к оценке недвижимости
Затратный подход – это совокупность методов, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В основе этого подхода лежит принцип замещения.
Функциональный и внешний (экономический) износ
Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
Различают следующие виды функционального износа: Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается: Недостатки, требующие добавления элементов – элементы здания и оборудование, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.Этапы оценки недвижимости
1этап. Определение задачи оценки недвижимости
Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки.
В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходимо в соответствии с поставленной целью.
В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:
• рыночная — это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств; • потребительская (в использовании) — это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества; • инвестиционная — это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования ; • страховая — рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования ; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость; • замещения — это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования; • восстановительная — это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е.
