Методики оценки


Определение наиболее эффективного использования объекта

Под наиболее эффективным использованием объекта понимают наиболее вероятное его использование, являющееся, юридически законным, физически возможным, осуществимым с финансовой точки зрения, разумно оправданным и в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

Для определения наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:

1.Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

2.Физическая возможность: рассмотрение физически реальных и конструктивно возможных в данном месте способов использования.

3.Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта недвижимости.

4.Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое экономически приемлемое использование будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

При оценке объекта недвижимости анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) состоит из двух этапов:

определение НЭИ земельного участка как свободного от застройки;

определение НЭИ объекта недвижимости с имеющимися улучшениями (зданиями и сооружениями) с учетом возможности сноса строений и использовании в соответствии с НЭИ.

Определение рыночной стоимости имущества, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

Для расчета рыночной стоимости используются три основных подхода:

Затратный подход

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.

Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке.

Обустройство высотных зданий Проектирование систем ОВК и обустройство высотных зданий


Submitted by MuHyc on Пнд, 11/26/2012 — 06:26

Этап 8. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (этап 4) с учетом времени строительства (этап 5), продажи (этап 6) и значения ставки дисконтирования (этап 7).

Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременений.

В Москве при наличии обременений их стоимость вычитается из текущей стоимости переходящих городу площадей.

Ответы на вопросы к экзамену


Роль оценки объектов и прав собственности в условиях рыночной экономике. Понятие объекта оценки.Субъекты оценки. Участие в саморегулируемых организациях оценщиков.Обязательность и необходимость проведения оценки.Система информации в оценке собственности.Правовое обеспечение оценочной деятельности. Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности».Роль и место саморегулированных организаций оценщиков на рынке оценочных услуг.Национальные и международные стандарты оценки.Экономическое содержание понятий: стоимость, цена, затраты.