Расчет ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат


Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

– ставка доходности на собственный капитал;

– норма возврата капитала;

– доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента.

Расчет коэффициента капитализации


Коэффициент капитализации выражает зависимость, причем обратно пропорциональную, между величиной годового чистого дохода от эксплуатации объекта недвижимости и его рыночной стоимостью.

Величина коэффициента капитализации должна быть такой, что бы инвестор мог не только получить прибыль от эксплуатации объекта недвижимости, но и возместить основной капитал, затраченный на приобретение объекта недвижимости.

Премия за инвестиционный менеджмент (январь 2015г


При использовании метода кумулятивного построения для расчета ставки капитализации требуется тщательное обоснование применяемых премий за риск.

Данные аналитической справки о величине ставки капитализации могут быть использованы профессиональными оценщиками в отчете об оценке, а также экономистами/финансистами при составлении бизнес-планов и другой документации финансово-аналитической направленности.

Премия за инвестиционный менеджмент- величина одного из рисков, учитываемых при расчете ставки капитализации методом кумулятивного построения.

Рассчет проведен на основании процентных ставок за управление капиталом, взимаемых наиболее надёжными Управляющими компаниями России (по данным Национального рейтингового агентства) по предоставленным в доверительное управление средствам, инвестируемым в недвижимость через закрытые паевые инвестиционные фонды.

1.

Анализ действующих методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов


Косолапов Леонид Александрович, к.э.н. профессор, Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

Опубликовано в сборнике научных трудов Инвестиционно-строительная деятельность в условиях становления рыночных отношений, Санкт-Петербург, 2001

Рассмотрим важнейшие принципы и методические подходы, рекомендуемые международной и отечественной практикой для оценки эффективности инвестиций (капитальных вложений).

Первым из таких принципов является оценка возврата вложенных инвестиций на основе расчёта денежного потока, включающего чистую прибыль и амортизационные отчисления, очищенного от капитальных (инвестиционных) затрат [2].

Концепция и методический инструментарий оценки фактора риска


Концепция учета фактора риска состоит в объективной оценке его уровня с целью обеспечения формирования необходимого уровня доходности инвестиционных операций и разработки системы мероприятий, минимизирующих его негативные финансовые последствия для инвестиционной деятельности предприятия.Использование соответствующего методического инструментария учета фактора риска в инвестиционной деятельности предприятия требует предварительного рассмотрения базовых понятий в этой области.

Соотношение между текущей и конечной отдачей при изменении стоимости объекта недвижимости


Капитализация потока доходов может производиться при трех вариантах прогнозируемого изменения величины вложенного капитала:

— величина капитала не меняется; — величина капитала возрастает (происходит его удорожание); — величина капитала уменьшается.

Эти прогнозы об изменении величины инвестированного капитала за период текущего владения отражаются на величине коэффициента капитализации и, в частности, на величине отдачи на капитал.

Метод капитализации по норме отдачи


Метод капитализации по норме отдачи устанавливает (с использованием нормы дохода на капитал в качестве нормы дисконта) связь величин чистого операционного дохода, вычисленных для каждого года всего прогнозного периода, и стоимость реверсии на конец последнего года прогнозного периода со стоимостью объекта.

Метод включает в себя ряд техник, которые различаются между собой выбором типа капитализируемого дохода и способом капитализации: Техники непосредственного дисконтирования обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через дисконтирование потоков чистых операционных доходов (IO ) и реверсии VOn с использованием локальных (для периодов) и средних величин общей нормы отдачи YO.

Инвестиционная оценка


Оценка находится в основе любого инвестиционного решения, независимо от того, связано ли оно с покупкой, продажей или хранением активов.