При анализе продаж сравнительным рыночным подходом к оценке недвижимости проводится


Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода: Объект не должен быть уникальным. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Оценка недвижимости


Оценка недвижимости как правило проводится в нескольких типовых ситуациях:

— получение кредита под залог имущества;

— отражение в отчетности для целей налогообложения;

— раздел собственности (например, в случае расторжения брака);

— внесение имущества в уставный капитал предприятия.

В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам относятся: здания, сооружения, многолетние насаждения, и иное имущество, прочно связанное с землей; то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Подходы к оценке стоимости недвижимости


Определение величины стоимости недвижимого имущества обеспечивается путем выполнения ряда оценочных процедур, соблюдение которых дает возможность провести оценку.

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности.

Особенности применения сравнительного подхода


Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представлен в ней методом прямого сравнительного анализа продаж (Sales Comparison Approash) или короче — методом сопоставимых продаж (МСП).

Два других подхода — доходный и затратный — в значительной степени используют информацию рынка: — в доходном подходе, исходя из данных рынка, определяются коэффициенты капитализации, ставки дисконтирования; — в затратном подходе, требующем определения стоимости замещения или стоимости восстановления, оценщик основывается на рыночных ценах на стройматериалы и рабочую силу, рыночной информации о накладных расходах и уровне предпринимательской прибыли.

Однако, поскольку МСП основан на прямом сравнении оцениваемого объекта (ОО) с другими, подобными ему объектами, которые были недавно проданы, именно сравнительный подход называют часто рыночным подходом, а МСП — методом рыночной информации.

При использовании МСП оценщик рассматривает объекты сравнения (ОС), которые недавно были проданы в определенном сегменте рынка, затем делает поправки на различия в характеристиках объектов сравнения и объекта оценки.

Тестовые задания


Тест 1. После подбора объекта-аналога оценщик вносит поправки:

а) в цену объекта-аналога;

б) в цену оцениваемого объекта;

в) поправки на дату продажи в цену объекта-аналога, а остальные поправки в цену оцениваемого объекта.

Тест 2. Верно ли утверждение, что экономический возраст объекта недвижимости определяется периодом, когда объект приносит прибыль?

Тест 3. При оценке объекта недвижимости сравнительным подходом:

а) ценообразующие характеристики оцениваемого объекта приводятся к характеристикам аналогов; б) ценообразующие характеристики аналогов приводятся к ценообразующим характеристикам оцениваемого объекта.

Тест 4. При определении восстановительной стоимости применяется метод:

Тест 5. Стоимость в использовании (потребительская стоимость):

а) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность;

б) рассчитывается на основе рыночной стоимости;

в) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника.

Тест 6. Ликвидационная стоимость определяется:

а) на основе рыночной стоимости;

б) на основе восстановительной стоимости;

в) на основе стоимости замещения;

г) как чистая денежная сумма, полученная собственником при продаже ликвидируемой недвижимости.

Тест 7. Что из нижеследующего не является подходом к оценке недвижимости:

д) с учетом износа;

Тест 8. Верно ли утверждение: «Стоимость замещения и стоимость воспроизводства являются синонимами»:

Тест 9. Что из ниже перечисленного не является элементом стоимости:

Тест 10. Какие экономические принципы при оценке различных видов стоимости недвижимости относятся к:

А – стоимости использования;

Б – стоимости обмена;

В – общие принципы.

б) спроса и предложения;

г) остаточной продуктивности;

и) наилучшего и наиболее эффективного использования;

л) экономической величины;

м) экономического разделения;