Сравнительный подход к оценке недвижимости


Сравнительный подход к оценке недвижимости предусматривает, что определение стоимости объекта недвижимости производится в следующем порядке: Сравнительный подход к оценке недвижимости предусматривает, что для анализа сопоставимых продаж объектов недвижимости в зависимости от конкретного объекта недвижимости в качестве единиц сравнения целесообразно применять: единицу общей площади; единицу площади, пригодной для сдачи в аренду, продажи; единицу объема; единицу недвижимости.

Особенности применения сравнительного подхода


Сравнительный является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представлен в ней методом прямого сравнительного анализа продаж (Sales Comparison Approash) или короче — методом сопоставимых продаж (МСП).

Два других подхода — доходный и затратный — в значительной степени используют информацию рынка: — в доходном подходе, исходя из данных рынка, определяются коэффициенты капитализации, ставки дисконтирования; — в затратном подходе, требующем определения стоимости замещения или стоимости восстановления, оценщик основывается на рыночных ценах на стройматериалы и рабочую силу, рыночной информации о накладных расходах и уровне предпринимательской прибыли.

Однако, поскольку МСП основан на прямом сравнении оцениваемого объекта (ОО) с другими, подобными ему объектами, которые были недавно проданы, именно сравнительный подход называют часто рыночным, а МСП — методом рыночной информации.

При использовании МСП оценщик рассматривает объекты сравнения (ОС), которые недавно были проданы в определенном сегменте рынка, затем делает поправки на различия в характеристиках объектов сравнения и объекта оценки.

Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости: корректировка на масштаб


Исходной предпосылкой применения сравнительного к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Одним из этапов этого подхода является сбор и проверка информации по объектам — аналогам и сравнение каждого объекта — аналога с оцениваемым объектом.

Рынок сегментируется по сходным объектам и субъектам, подбираются объекты — аналоги, выделяются их различия с образцом в части основных ценообразующих характеристик сравнения и вносятся поправки /1/.

Настоящая работа посвящена одной из наиболее трудоемких и сложных в применении поправок — поправке на масштаб сравниваемых объектов.

Применение сравнительного подхода к оценке квартиры


Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода: Объект не должен быть уникальным. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Алгоритм сравнительного подхода в оценке недвижимости


Метод сравнения продаж

Данные о ценах сделок или предложений с объектами-аналогами, их основные ценообразующие характеристики

Vср – стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом; Viан– стоимость i-го аналога (или единицы сравнения); Пiан – итоговая поправка к стоимости i-го аналога (или единице сравнения); Вi – удельный вес стоимости i-го аналога в общей стоимости; Q – количество единиц сравнения в составе объекта оценки; П – поправка, применяемая к итоговой взвешенной стоимости

Для стоимости на будущую дату

Vпрср = Vср х Кср ,

где Vпрср – прогнозная стоимость по сравнительному; Кср – коэффициент, отражающий изменение стоимости по сравнительному

При прогнозировании стоимости в рамках доходного подхода период, за который используются показатели дохода (чистый операционный доход или денежные потоки), смещается во времени. Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности.

Тема 6 «Сравнительный подход к оценке недвижимости» «Оценка недвижимости» Специальности: 08050265 Экономика и управление на предприятии, 08050062 Менеджмент


1 Тема 6 «Сравнительный к оценке недвижимости» «Оценка недвижимости» Специальности: 08050265 Экономика и управление на предприятии, 08050062 Менеджмент организации Институт права и управления, кафедра Менеджмента Слугин Олег Владимирович

2 СОДЕРЖАНИЕ 2 1.Ключевые понятия 2.Учебный материал 3.Вопросы для самопроверки 4.Рекомендуемая литература

3 КЛЮЧЕВЫЕ ПОНЯТИЯ 3 Сравнение продаж Единица сравнения Элементы сравнения Достоверность Условия продажи Физические характеристики Местоположение Право собственности

4 УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 4 Сравнительный подход к оценке недвижимости Метод сравнения продаж Стоимость собственности определяется путем сопоставления цен продаж подобных объектов.