Этапы оценки объектов недвижимости


Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.

Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого, полноту оценки объекта недвижимости, дату оценки и др.

Применения в оценке объектов недвижимости


На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимости позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений.

В различают четыре группы принципов:

Принципы, связанные с рыночной средой:

Принципы, основанные на представлениях пользователя:

Принципы, связанные с землей и ее улучшениями:

Принцип наиболее эффективного использования.

Принцип наиболее эффективного использования занимает особое место в ряду всех принципов недвижимости.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) представляет собой наиболее вероятное использование объекта недвижимости, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором объект недвижимости имеет наибольшую стоимость.

Принцип наиболее эффективного использования является главным, основополагающим принципом оценки рыночной стоимости как стоимости в обмене.

Оценка стоимости недвижимости


Оценка стоимости недвижимости * проводится исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Это значит, что оценку стоимости недвижимости определяют, исходя из такого использования земельного участка, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Рыночная стоимость недвижимого имущества со временем изменяется, поэтому оценка стоимости проводится по состоянию на конкретную дату (дата оценки).

Применения в оценке объектов недвижимости


Массовая оценка — это процесс определения стоимости при группировании объектов, которые имеют схожие характеристики, где используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке [1]. Подходы и методы кадастровой, используемые для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, представлены на рисунке 1.

Рассмотрим каждый из подходов подробнее.

1.

Отчет об оценке объекта недвижимости


Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об объекта недвижимости.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты, цели и задачи ее проведения, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта недвижимости, отраженных в отчете.

Применения в оценке объектов недвижимости


Затратный метод основан на предположнии о том, что:

1. Основанием для определения стоимости недвижимости являются затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится.

2. Совокупность издержек на строительство объекта без износа равнозначна рыночной стоимости этого объекта. Исключением являются случаи, когда земельный участок, на котором стоит объект, не используется наилучшим и наиболее эффективным способом.

Сущность и сфера применения затратного подхода к оценке недвижимости


В развитых странах мира используют различные методические подходы к оценке недвижимости. Например, в английской практике оценивания имущества распространены пять методов: сравнения, инвестиций, прибыли, остатка, подрядчика. В практике оценщиков США, как правило, преобладают три метода: затратный, рыночный, доходный.

Затратный метод – подход к оценке, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы.

Проведение финансово-экономической экспертизы объектов недвижимости, оценка недвижимости