Пример оценки стоимости недвижимости доходным подходом


Методы доходного подхода, расчет стоимости ОИС и НМА или прав на них основаны на определении экономических выгод, ожидаемых от их использования.

Доходный подход включает:

o метод дисконтирования денежных потоков;

o метод прямой капитализации.

При расчете ОИС и НМА или прав на них методами доходного подхода:

1) выявляются источники дохода, приносимого ОИС и НМА;

2) определяется размер дохода, приносимого ОИС и НМА;

3) выбирается метод доходного подхода для определения стоимости ОИС и НМА, рассчитывается коэффициент капитализации или ставка дисконтирования;

4) определяется стоимость ОИС и НМА.

Источниками дохода при расчете стоимости объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов может быть прирост объема продаж (прирост выручки) за счет использования определения стоимости ОИС и НМА, определяемый как разность объемов продаж:

o продукции предприятия до и после использования ОИС и НМА;

o предприятий, выпускающих одинаковую продукцию, но одно предприятие использует (Вна), другое не использует (В) данный нематериальный актив: (ΔВ = Вна — В).

Прирост объема продаж (прирост выручки) за счет использования ОИС и НМА способствует росту прибыли от реализации продукции, изготовленной с использованием НМА, — метод преимущества в прибыли.

Снижение себестоимости продукции (издержек) за счет использования НМА позволяет при тех же объемах продаж (выручки) получить дополнительную прибыль — метод выигрыша в себестоимости.

Кроме того, размер дохода, приносимого НМА, может быть определен по величине роялти, которую надо было бы платить, если бы данный нематериальный актив был приобретен по лицензионному договору, — метод освобождения от роялти.

Метод прямой капитализации доходов позволяет определить величину НМА, которая может обеспечить данный доход (прибыль) при данном коэффициенте капитализации.

Организация выполнения работы


1. Государственное регулирование рынка недвижимости.

2. Определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости (офис) методами доходного подхода.

1.Правовые и управленческие аспекты рынка недвижимости.

2. Определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости (магазин) методами сравнительного подхода.

1. Стандартизация оценочной деятельности.

2. Определение рыночной коммерческой недвижимости (складское помещение) методами затратного подхода.

1.

Пример оценки стоимости недвижимости доходным подходом


Пример Определение стоимости зданий и сооружений доходным подходом

Общая методология расчета

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из принципа зависимости текущей недвижимости со стоимостью всех будущих преимуществ, которые принесет данная недвижимость. Инвестор, приобретая сегодня принося­щую доход недвижимость, практически приобретает право получения будущих доходов от использования этой недвижимости.