Пример расчета доходного подхода к оценке недвижимости


Доходный подход

Концептуально доходный подход основывается на теориях полезности и ожиданий и базируется на таких принципах оценки недвижимости как ожидание и замещение.

Основная идея доходного подхода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.

Применение подхода предполагает определение стоимости объекта недвижимости путем пересчета предполагаемых будущих доходов от недвижимости в их текущую (настоящую) стоимость.

При этом в качестве доходов от недвижимости выступают:

• доходы от эксплуатации (от операционного использования) недвижимости (в качестве которых прежде всего выступают доходы в виде арендной платы, а также доходы от бизнеса, основанного на использовании недвижимости);

• доходы от перепродажи (реверсии) недвижимости.

Основная сфера применения подхода – оценка доходной недвижимости.

Подход реализуется через пересчет потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:

• величины будущих доходов;

• периода получения доходов;

• времени получения.

Основу подхода составляет IVR -формула, где I –; V – стоимость; R – ставка капитализации, в соответствии с которой доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации:

Из этого, в свою очередь, следует, что стоимость равна, разделенному на ставку капитализации:

Эта общая формула и лежит в основе всех методов, составляющих доходный подход.

Доходный подход может быть реализован в трех основных вариантах:

• метод валовой ренты (рассматривается иногда как разновидность сравнительного подхода);

• метод прямой капитализации;

• метод дисконтирования денежных потоков.

Применение любого из методов осуществляется из предположения, что объект недвижимости является источником дохода (подлежит сдаче в аренду), а потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью.

Разница в методах состоит в технологии использования данного принципа, точности учета дохода, а следовательно, и точности получаемого результата.

Метод валовой ренты состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом (валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (один год).

Практически это означает, что оценщик должен найти рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи, сопоставимых с оцениваемым объектом (отсюда он и может рассматриваться как разновидность сравнительного подхода).

Исходя из этих данных, оценщик может сделать вывод о типичной для данного рынка величине соотношения «цена/рента», рассчитав среднее (5,5), медианное (середина ряда) (5,5) и на основании проведенных расчетов определить наиболее оправданную величину данного соотношения.

Соотношение «цена/рента» носит название валового рентного мультипликатора (ВРМ) (gross rent multiplier – GRM ).

Теперь для определения величины стоимости необходимо либо получить от собственника данные о величине годовой арендной платы, либо также воспользоваться рыночной информацией об уровне арендной платы для данного типа объектов.

Таким образом, в рамках данного метода стоимость равна годовой арендной плате (или арендной плате за иной период), умноженной на ВРМ.

Метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков предполагают более тщательное изучение доходности объекта, чем метод валового рентного мультипликатора.

Ключевыми понятиями, которые используются при их применении, являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД, или NOI – net operating income) и ставка капитализации R (rate ).

Следовательно, прежде всего задача оценщика состоит в определении чистого операционного дохода от объекта недвижимости.