Оглавление:
Пример расчета оценки недвижимости доходным методом
Доходный подход
Концептуально доходный подход основывается на теориях полезности и ожиданий и базируется на таких принципах оценки недвижимости как ожидание и замещение.
Основная идея доходного подхода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.
Применение подхода предполагает определение стоимости объекта недвижимости путем пересчета предполагаемых будущих от недвижимости в их текущую (настоящую) стоимость.
При этом в качестве доходов от недвижимости выступают:
• доходы от эксплуатации (от операционного использования) недвижимости (в качестве которых прежде всего выступают доходы в виде арендной платы, а также от бизнеса, основанного на использовании недвижимости);
• доходы от перепродажи (реверсии) недвижимости.
Основная сфера применения подхода – оценка доходной недвижимости.
Подход реализуется через пересчет потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:
• величины будущих доходов;
• периода получения доходов;
• времени получения доходов.
Основу подхода составляет IVR -формула, где I – доход; V – стоимость; R – ставка капитализации, в соответствии с которой доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации:
Из этого, в свою очередь, следует, что стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации:
Эта общая формула и лежит в основе всех методов, составляющих доходный подход.
Доходный подход может быть реализован в трех основных вариантах:
• метод валовой ренты (рассматривается иногда как разновидность сравнительного подхода);
• метод прямой капитализации;
• метод дисконтирования денежных потоков.
Применение любого из методов осуществляется из предположения, что объект недвижимости является источником (подлежит сдаче в аренду), а потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью.
Разница в методах состоит в технологии использования данного принципа, точности учета дохода, а следовательно, и точности получаемого результата.
Метод валовой ренты состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым (валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (один год).
Практически это означает, что оценщик должен найти рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи, сопоставимых с оцениваемым объектом (отсюда он и может рассматриваться как разновидность сравнительного подхода).
Исходя из этих данных, оценщик может сделать вывод о типичной для данного рынка величине соотношения «цена/рента», рассчитав среднее (5,5), медианное (середина ряда) (5,5) и на основании проведенных расчетов определить наиболее оправданную величину данного соотношения.
Соотношение «цена/рента» носит название валового рентного мультипликатора (ВРМ) (gross rent multiplier – GRM ).
Теперь для определения величины стоимости необходимо либо получить от собственника данные о величине годовой арендной платы, либо также воспользоваться рыночной информацией об уровне арендной платы для данного типа объектов.
Таким образом, в рамках данного метода стоимость равна годовой арендной плате (или арендной плате за иной период), умноженной на ВРМ.
Метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков предполагают более тщательное изучение доходности объекта, чем метод валового рентного мультипликатора.
Ключевыми понятиями, которые используются при их применении, являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД, или NOI – net operating income) и ставка капитализации R (rate ).
Следовательно, прежде всего задача оценщика состоит в определении чистого операционного дохода от объекта недвижимости.
Оценка стоимости недвижимости доходным методом
Среди методов оценки доходной недвижимости выделяют три основных:
1. Метод валовой ренты,
2. Метод прямой капитализации,
3. Метод дисконтирования денежных потоков (метод капитализации дохода).
Метод валовой ренты — подход с использованием мультипликатора валовой ренты (GRM), основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.
Мультипликатор валовой ренты (GRM) – отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному.
Пример расчета оценки недвижимости доходным методом
Пример Определение стоимости зданий и сооружений доходным подходом
Общая методология расчета