Экономика недвижимости


недвижимости: эффективного использования

Выбор принципа оценки стоимости недвижимого имущества дает возможность учесть наиболее значимые экономические факторы, влияющие на определение стоимости объекта. Следует помнить, что все принципы оценки взаимосвязаны. не могут учесть абсолютно все факторы, влияющие на стоимость, однако их правильное применение позволяет получить достоверно заключение о стоимости объекта.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта – основан на определении такой стоимости объекта, которая отражает максимальное число факторов, подтверждающих, что оцениваемый объект может быть использован намного эффективнее, чем в настоящее время.

Принципы пользователя


4.2 объектов недвижимости

Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью.

Принципы объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы: Все оценки недвижимости связаны между собой (рис.

Принцип наиболее эффективного использования в оценке недвижимости


наиболее эффективного использования

Принцип НЭП, объединяющий все другие принципы оценки стоимости, является основным принципом, определяющим выбор факторов и характеристик бизнеса, влияющих на рыночную стоимость предприятия. Он служит основой для формирования постулатов об использовании объекта при анализе рассмотренных выше принципов других групп и синтезирует выводы по итогам данного рассмотрения, касающиеся НЭП данного объекта.

НЭИ выделяет такое использование предприятия, которое обеспечит наивысшую текущую стоимость объекту собственности на дату, т.е.

Принципы оценки рыночной стоимости недвижимости


Теория стоимости сформулировала четыре основных фактора, влияющих на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность. Данные факторы проявляются через основные оценки, которые определяют их влияние на стоимость объектов в процессе ее функционирования.

Основные принципы оценки объединены в четыре группы:

1.

Принцип наиболее эффективного использования в оценке недвижимости


На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимости позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений.

В оценке недвижимости различают четыре группы принципов:

, связанные с рыночной средой:

Принципы, основанные на представлениях пользователя:

, связанные с землей и ее улучшениями:

Принцип наиболее эффективного использования.

Принцип наиболее эффективного использования занимает особое место в ряду всех оценки недвижимости.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) представляет собой наиболее вероятное использование объекта недвижимости, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором объект недвижимости имеет наибольшую стоимость.

Принцип наиболее эффективного использования является главным, основополагающим принципом оценки рыночной стоимости как стоимости в обмене.

Принципы, связанные с объектами недвижимости, принципы, связанные с рыночной средой, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости


, связанные с объектами недвижимости включают в себя: принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности (принцип пропорциональности), оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность).

Принципы оценки


Подход к собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен в контексте систематического процесса последовательного решения проблем. В основу этого процесса положена единая теория принципов стоимости.  

Принципы оценки можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

1., основанные на представлениях пользователя.

2.

Принцип наиболее эффективного использования в оценке недвижимости


2.3. Основные принципы оценки

Основные оценки недвижимости можно разделить на 4 категории.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.