Принципы оценки


Каким образом оценщик оценивает стоимость объекта оценки? Какие факторы должны изменить или повлиять на величину стоимости?

Профессиональные оценщики разработали логический и системный подход к определению стоимости имущества. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и сколько-нибудь значимые факты, которые могут повлиять на стоимость имущества.

Теоретической основой процесса оценки является единый набор оценочных принципов.

оценки могут быть объединены в четыре группы:

К принципам, основанным на представлениях пользователя относятся:

Принцип полезности — объект обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо потенциальному собственнику.

Принципы оценки имущества


В основании науки об оценке имущества лежат, т.е. основополагающие правила, т.е. руководствуясь которыми профессиональный оценщик выполняет задание по и составлению отчёта об оценке имущества. оценки имущества являются следствием комплексного анализа экономических законов, их проявлений, и в их построении учитываются основные факторы, влияющие на стоимость имущества.

Принцип вклада в оценке недвижимости


2.3. Основные принципы недвижимости

Основные оценки недвижимости можно разделить на 4 категории.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость).

Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости.

Принципы, связанные с объектами недвижимости, принципы, связанные с рыночной средой, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости


Принципы, связанные с объектами недвижимости включают в себя: остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности ( вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности (принцип пропорциональности), оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав.

остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность).

Принципы оценки рыночной стоимости недвижимости


Теория стоимости сформулировала четыре основных фактора, влияющих на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность. Данные факторы проявляются через основные принципы, которые определяют их влияние на стоимость объектов недвижимости в процессе ее функционирования.

Основные принципы оценки недвижимости объединены в четыре группы:

1.

Принцип вклада в оценке недвижимости


Оценка стоимости производится определенным субъектом – оценщиком, следовательно, эго суждение всегда субъективно. Однако рынок нуждается в максимально объективной оценке стоимости.

Для того чтобы обеспечить максимальную объективность результата оценки, оценщик должен опираться на определенные общезначимые методические правила и подходы. В качестве таких правил и выступают оценки стоимости.

Принципы оценки недвижимости – методические правила, основывающиеся на положениях экономической теории и обобщении накопленного практического опыта, позволяющие учесть, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.

В основе оценки недвижимости лежат положения экономической теории, преобразованные с учетом потребностей и особенностей объекта (объекта недвижимости) и процесса (оценки стоимости).

Наиболее распространена сегодня следующая классификация принципов оценки недвижимости, имеющая в своей основе следующую логическую формулу.

Оценка недвижимости – это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъектов сделки (приобретателя и продавца) по поводу объекта в условиях рынка.

Следовательно, имеются три элемента: субъект сделки, объект сделки (характеристики которого отражают и позицию продавца) и рыночная среда.

Принципы оценки недвижимости


Принципы объектов недвижимости можно объединить в 4 группы:

I. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

II. Принципы, связанные с объектами недвижимости.

III. Принципы, связанные с рыночной средой.

IV. Принципы наилучшего и наибольшего, эффективного использования объекта недвижимости.