Основные принципы оценки рыночной стоимости земли


В основе применяемых методов оценки рыночной стоимости лежат принципы формирования стоимости, традиционно называемых

оценочными принципами. Данные принципы не подчинены законодательному регулированию, а следуют из определения рыночной стоимости как цены, которую можно достичь «в рамках обычных деловых операций». Они вытекают из рыночных механизмов, господствующих на свободно функционирующем рынке земельных участков.

Виды и принципы оценки земли


земли — это определение стоимости либо одного участка земли, либо определение общей стоимости нескольких земельных участков с применением различных видов и принципов оценки.

Существует два вида оценки стоимости земли и земельных участков — нормативный и экспертный.

Нормативный вид оценки стоимости земли применяется для определения размера налога на землю, размера государственной пошлины при оформлении документов, размера платы за аренду земельного участка и определения размеров потерь сельскохозяйственного производства.

Принципы оценки связанные с землей


На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимости позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений.

В оценке недвижимости различают четыре группы принципов:

Принципы, связанные с рыночной средой:

Принципы, основанные на представлениях пользователя:

Принципы, связанные с землей и ее улучшениями:

Принцип наиболее эффективного использования.

Принцип наиболее эффективного использования занимает особое место в ряду всех принципов недвижимости.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) представляет собой наиболее вероятное использование объекта недвижимости, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором объект недвижимости имеет наибольшую стоимость.

Принцип наиболее эффективного использования является главным, основополагающим принципом оценки рыночной стоимости как стоимости в обмене.

Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями


Остаточная продуктивность — это стоимость земельного участка как выражение дохода, приходящегося на землю после того как другие факторы производства будут оплачены. Как известно — для воспроизводства или воссоздания объекта необходимо наличие пяти факторов производства — труд (зарплата и другие виды вознаграждения), капитал (деньги и все что за них покупается), предпринимательская деятельность (координация — прибыль предпринимателя, вознаграждение управляющим), земля (рента), информация (ноу-хау, технологии — отчисления за интеллектуальную собственность).

Основные принципы оценки недвижимости


Методологическую основу как массовой, так и индивидуальной оценки недвижимости составляют принципы, которые разделяют на четыре категории:- принципы, основанные на представлениях пользователя. В эту категорию вошли принципы полезности, замещения, ожидания;- принципы, непосредственно связанные с землей и ее освоением. К этой категории отнесены принципы остаточной продуктивности, вклада (предельной полезности), возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера, экономического разделения;- принципы, связанные с рыночной средой.

Принципы оценки


Подход к собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен в контексте систематического процесса последовательного решения проблем. В основу этого процесса положена единая теория принципов оценки стоимости.  

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2.

Принципы, связанные с объектами недвижимости, принципы, связанные с рыночной средой, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости


Принципы, связанные с объектами недвижимости включают в себя: принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности (принцип пропорциональности), оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав.

остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность).

Принципы оценки связанные с землей


Оценка стоимости производится определенным субъектом – оценщиком, следовательно, эго суждение всегда субъективно. Однако рынок нуждается в максимально объективной оценке стоимости.

Для того чтобы обеспечить максимальную объективность результата оценки, оценщик должен опираться на определенные общезначимые методические правила и подходы. В качестве таких правил и выступают принципы оценки стоимости недвижимости.