Управление стоимостью земельных участковПринципы оценки земельных сервитутов


Слюсарева Наталья Ивановна – генеральный директор ОАО «Земельные ресурсы», г. Москва, кандидат экономических наук

1. Принятые в последнее время нормативно-правовые документы, регулирующие земельные отношения (Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О введение в действие Земельного Кодекса РФ», Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге) недвижимости» и др.) позволяют поставить стоимость земли в один ряд с другими видами капитала, что тем самым, завершает движение стоимости на всех уровнях.

Принципы оценки недвижимости


Анализ практики оценки недвижимости в Москве и других крупных городах позволяет констатировать: многие недостатки становления рынка недвижимости в настоящее время связаны с отсутствием единой методики ее оценки, поскольку при оформлении имущественных прав и сделок достоверные цены, как правило, остаются неизвестными, что создает питательную среду для криминализации рынка.

Необходимость оценки городских земель и другой недвижимости обусловлена причинами, которые можно объединить в следующие группы.

1. Оценка необходима для обоснованного налогообложения, поскольку занижение оценок недвижимости при продаже государственной собственности или сдаче ее в аренду приводит к потерям в бюджете города.

В этом случае речь идет о так называемой массовой оценке объектов недвижимости, включенных в крупные совокупности (например, жилищный фонд или городская территория, характеризующиеся определенным набором качественных признаков).

В отличие от массовой индивидуальная оценка недвижимости касается конкретного объекта недвижимости и учитывает уникальные условия каждой ситуации и обстоятельства, связанные с личностью владельца и покупателя (его желаниями и возможностями).

2. Объективные оценки и эффективное налогообложение способствует легализации рынка недвижимости и сужает сферу действия «черного рынка».

3. Оценка недвижимости (массовая для целей налогообложения) служит базой для индивидуальных оценок (конкретных объектов недвижимости), что обеспечивает защиту интересов собственников при операциях с недвижимостью.

4. Оценка нужна для компенсации собственникам в случае изменения властями целей использования земель или их отчуждения.

5. Оценка земли (нормативная цена) требуется для регулирования земельных отношений при передаче ее в собственность, по наследству, при дарении, установлении долевой и совместной собственности на землю, получении кредита под залог земельных участков.

6. Она играет важную роль и в процессе градостроительного планирования и перспективного развития города для учета социально-экономической и историко-архитектурной ценности территории.

7. Оценка земли необходима также для предупреждения отрицательных последствий налоговой политики, когда может возникнуть социальная напряженность (например, в случае необоснованно высоких налогов на недвижимость).

8. Оценка нужна для определения потерь доходов городского бюджета при освобождении от налогов и соответствующего регулирования этого процесса.

В услугах оценщиков недвижимости нуждаются:

— государство в лице налоговых служб, фондов имущества и земельных комитетов;

— муниципальные органы, продающие недвижимость и предоставляющие землю под застройку;

— банки, выдающие кредиты под залог имущества;

— граждане, выступающие как продавцы и покупатели недвижимости.

Формирование структур российского рынка независимой экспертизы началось относительно недавно.

Принципы оценки земли и его регулирование


Статья 1. Основные сроки и их определение.В этом Законе приведенные ниже основные термины употребляются в таком значении:

Статья 2. Правовое регулирование оценки земель.Правовое регулирование оценки земель осуществляется соответственно Конституции Украины, Земельного кодекса Украины, Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине», этого Закона, законов Украины, других нормативно-правовых актов, принятых соответственно ним.

Статья 3.

Принципы оценки земли и его регулирование


Нормативно-правовые аспекты

ЕГРПР является государственным информационным ресурсом, разработанным согласно одобренной Правительством Российской Федерации (Распоряжение от 30 июля 2010 года №1292-Р) «Концепции развития государственного мониторинга земель сельскохозяйственного назначения и земель, используемых или предоставленных для ведения сельского хозяйства в составе земель иных категорий, и формирования государственных информационных ресурсов об этих землях на период до 2020 года».

КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 3 июля 2014 г