Принципы оценки имущества


В основании науки об оценке имущества лежат принципы, т.е. основополагающие правила, т.е. руководствуясь которыми профессиональный оценщик выполняет задание по оценке и составлению отчёта об оценке имущества. Принципы оценки имущества являются следствием комплексного анализа экономических законов, их проявлений, и в их построении учитываются основные факторы, влияющие на стоимость имущества.

Принципы вклада для оценки стоимости объекта недвижимости


На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимости позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений.

В оценке недвижимости различают четыре группы принципов:

Принципы, связанные с рыночной средой:

, основанные на представлениях пользователя:

Принципы, связанные с землей и ее улучшениями:

Принцип наиболее эффективного использования.

Принцип наиболее эффективного использования занимает особое место в ряду всех оценки недвижимости.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) представляет собой наиболее вероятное использование объекта недвижимости, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором объект недвижимости имеет наибольшую стоимость.

наиболее эффективного использования является главным, основополагающим принципом оценки рыночной стоимости как стоимости в обмене.

Оценка недвижимости, рыночная стоимость объектов недвижимости


В соответствии с Гражданским Кодексом РФ «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам имеют отношение также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Принципы вклада для оценки стоимости объекта недвижимости


2.3. Основные принципы недвижимости

Основные оценки недвижимости можно разделить на 4 категории.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости).

Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости.

Принципы, связанные с объектами недвижимости, принципы, связанные с рыночной средой, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости


, связанные с объектами недвижимости включают в себя: остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности (принцип пропорциональности), оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность).

Глава 5


Принципы оценки объектов – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися объектов выделено три группы принципов:

1.

Принципы вклада для оценки стоимости объекта недвижимости


Оценка стоимости производится определенным субъектом – оценщиком, следовательно, эго суждение всегда субъективно. Однако рынок нуждается в максимально объективной оценке стоимости.

Для того чтобы обеспечить максимальную объективность результата оценки, оценщик должен опираться на определенные общезначимые методические правила и подходы. В качестве таких правил и выступают оценки стоимости недвижимости.

Принципы оценки недвижимости – методические правила, основывающиеся на положениях экономической теории и обобщении накопленного практического опыта оценки, позволяющие учесть, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.

В основе оценки недвижимости лежат положения экономической теории, преобразованные с учетом потребностей и особенностей объекта (объекта недвижимости) и процесса ( стоимости).